Il presupposto alla base della valorizzazione del patrimonio immobiliare dell’Ente è la sua conoscenza. Sembra quasi un discorso scontato, ma quando parliamo di conoscenza del patrimonio immobiliare di un Ente le cose si fanno complicate: ci troviamo di fronte ad una tale diversificazione, per caratteristiche di distribuzione sul territorio, provenienza, titolarità, consistenza e utilizzo, che pervenire ad una profonda e completa conoscenza non è affatto banale. In molte Amministrazioni le informazioni sui beni posseduti mancano oppure se ne ha una conoscenza parziale, non documentata o non condivisa.
E proprio in tema di conoscenza parziale, un argomento spesso poco conosciuto nell’Ente, che riguarda la cessione di immobili sono le cosiddette “proprietà per l’area”. Si tratta di aree rimaste ancora di proprietà dell’Ente a fronte di piani di edilizia residenziale convenzionata, che prevedevano la costituzione del “diritto di superficie” a favore di soggetti privati. Queste aree sono sostanzialmente trascurate nella gestione ordinaria e trattate mediante convenzioni datate, che vengono “rispolverate” soltanto sporadicamente, spesso in corrispondenza di una richiesta di trasformazione avanzata dai privati.
Conoscere e valorizzare correttamente queste proprietà rappresenta un importante strumento per gli amministratori e i tecnici dell’Ente, per garantire il raggiungimento di obiettivi di redditività del patrimonio immobiliare e di trasparenza verso i cittadini.
La Legge Finanziaria 1999 (Legge 448 del 1998, art. 31, commi 45 e seguenti) infatti, prevede che “la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del Comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi” (art. 31, comma 47).
Il “diritto di superficie” è una norma stabilita dall’art. 952 del Codice Civile per la quale il proprietario del suolo attribuisce ad un altro soggetto il potere di costruire sul suo suolo e di mantenere la proprietà della costruzione effettuata. Questo “diritto”, in ambito di edilizia convenzionata, viene concesso dal Comune per un tempo ben preciso: usualmente 99 anni dalla sottoscrizione della convenzione.
Tutti i proprietari di alloggi realizzati in aree già concesse in diritto di superficie, a condizione che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento dell’alloggio, possono essere interessati dalla trasformazione di cui all’art.31 e pertanto entrare in pieno possesso dell’alloggio e delle relative pertinenze, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48 dello stesso articolo.
Risulta evidente come il trasferimento da parte del Comune della nuda proprietà per l’area ai titolari delle singole unità immobiliari, comporti un vantaggio per entrambe le parti coinvolte: entrate nei bilanci, sempre più contriti, dell’Ente da un lato, e intuibili vantaggi giuridici riconoscibili ai privati assegnatari dell’area convenzionata, dall’altra.
Un’occasione che molti Enti stanno cogliendo per affrontare in modo concreto l’argomento è rappresentata dall’introduzione delle nuove regole in materia di contabilità economico-patrimoniale. Infatti, con le attività straordinarie di ricognizione tecnico-contabile del patrimonio immobiliare pubblico, previste dal Dlgs n. 118/2011, gli Enti entrano a conoscenza della loro reale situazione in merito alle proprietà per l’area e possono così considerare le opportunità connesse, disponendo di un’ipotesi concreta di valorizzazione economica nella consapevolezza che il valore di tali proprietà tende a zero con il passare del tempo.
Gli Enti sono così nelle condizioni di dare avvio a una politica di promozione delle pratiche di riscatto, che solitamente si traduce nell’apertura dei termini per la presentazione delle domande facendo riferimento a una finestra temporale, all’interno della quale gli interessati possono godere di agevolazioni, come la riduzione del corrispettivo o l’assunzione da parte dell’Amministrazione delle spese inerenti le pratiche catastali. Con questo approccio l’Ente riesce ad assicurarsi un’entrata, circoscrivendola ad un determinato periodo, conseguendo vantaggi in termini di ottimizzazione delle attività legati alle pratiche, oltre che di programmazione più efficace sia in entrata che in uscita.
Un inventario completo e preciso consente agli amministratori degli Enti Locali di fare valutazioni strategiche riguardo al rendimento del patrimonio immobiliare e al sostegno ai servizi e alle attività dell’Ente. La profonda e completa conoscenza del patrimonio dell’Ente consente di poterne valutare il potenziale in termini di valorizzazione, economicità (efficientamento delle attività di manutenzione) e potenziale alienabilità.
